豆乳盒子
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惜蔷薇
来源：合一城市更新、深圳客、深圳城中村资源大全
10月30日《粤港合作框架协议》出炉，南沙粤港澳全面合作示范区正式官宣，南沙凭什么与前海河套并列？斥资千亿的国际金融岛隐藏着南沙怎样的野心？热钱涌入大湾区，南沙楼市、土拍持续火爆的底气是什么？
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一边富可敌国，4410 块地、2100 个旧改、56万原住民、64个家族、1380条村、3万亿家底！
一边濒临破产，全市逾 30 家股份合作公司，账上没一分钱，反而欠银行数千万甚至上亿贷款！
日前，被誉为“一套大全，千村资源”的《深圳城中村资源大全》横空出世，对深圳原住民史无前例地大解密。
作为深圳之“根”，作为1000万外来建设者衣食住玩最硬核的服务商，作为“宇宙第一旧改”的主宰力量，作为粤港澳大湾区的万亿级资金后盾-----56万原住民、1380条村，终于浮出水面。
这个万众瞩目的群体，有哪些苦痛与尊严，面临何种生死大考？为何让李灏、方苞、李广镇一直牵肠挂肚？
0 1
四大谜团曝光：千村3万亿家底大解密
据香港官方统计，从1953年到1979年间，大陆逃港成功者不下70万人。仅大鹏半岛，就相当于解放后30年中没出生一个人。
“宝安只有三件宝，苍蝇、蚊子、沙井蚝；十屋九空逃香港，家里只剩老和小。”这首客家山歌，在上世纪60年代的宝安县老百姓中广为传唱。逃港之风最严重时，深圳不少边防村庄成了“女儿国”、“老幼院”。
然而，深圳在随后短短四十年就获得数千倍发展。不少留下来的村民的财富竟飙升了一万倍！深圳原住民，因此成为中国改革开放40年中最具魔幻的传奇。
《深圳城中村资源大全》由一号平台研究中心出品，分福田、罗湖、南山、宝安、龙岗、龙华、光明、盐田、大鹏、坪山10个分册，对1017家股份合作公司的10大关键资源，如人脉关系、核心班子、土地、旧改、资金、重大项目、未来规划、对外投资、家族世系、改革试点，逐一调研，一纸囊括。
该套大全破解了四大谜团------
谜团一：有多少原住民，多少股份合作公司？
以上“权威答案”，全错的离谱！
据《深圳城中村资源大全》一条村一条村地反复统计，共有行政村336个，自然村1044个，原住民总人数约为56万人，其中股民2
9.85万，“农转非”6万余，新生代20万（指无股份的娶进的媳妇和所生育的子女等）。此外，始自民国，流散到香港的超过40万人，在海外人数近100万人。
截至2020年8月29日，深圳共有股份合作公司1017家，其中社区级公司323家，村民小组级公司694家。
考虑到葵冲、南澳对社区级公司、村民小组级公司实行的整合合并，预计今年底有70余家村民小组级公司撤销。与此同时，罗湖大望、宝安、南山可能将20多家，一直还保持村民小组身份的村民小组改制。因此，全市股份合作公司将动态保留在960家左右。
谜团二：有多少土地？已确权多少？未确权多少？
土地乃万物之母。2004年深圳农村城市化完成时，各村几乎90%的土地都被征走。比如，曾坐拥万亩良田的福田村，如今占地才剩下区区27万平方米。
据资源大全统计——
股份合作公司实际使用土地面积为39
3.25平方公里，其中特区内股份公司实际使用的土地面积为4
4.31平方公里，占全市股份公司实际用地总量的1
1.27%；
特区外股份公司实际使用的土地面积为34
8.95平方公里，占全市股份公司实际用地总量的8
8.73%。
因此，300万平米公里合法外用地如何“洗白”，将考验各方智慧。此外，在城市化转地中还存在大量的历史遗留问题，主要是原关外股份合作公司的土地房产大多数没有办理“确权”手续，无法合法有效利用。
据初步统计，某区股份合作公司拥有土地面积868
8.66万平方米，未确权的778
2.68万平方米，占8
9.57%；物业面积345
4.83万平方米，未确权的280
7.53万平方米，占8
1.26%。
为什么股份合作公司的土地、物业在三资统计时与市场价值天差地远，原因就是很多土地、物业没有确权、无法评估。举个例子，某村一块地没确权前估值500万元，一旦确权5个亿都不止。
历史遗留土地物业，是村民和股份合作公司发展的第一道拦路索。以龙华为例：
一是老旧物业多，高达90%以上未确权。
二是违法建筑停控项目多。集体物业停控项目有66栋（处），占地面积1
4.5万平方米，建筑面积2
5.6万平方米。
三是历史征地遗留问题多。新区成立以来共征收集体土地45万平方米、房屋26万平方米，绝多数采取货币补偿方式；造成公司租金大幅减少的同时，又没有返还土地资源，削弱了发展基础。
四是生态控制线影响制约严重，导致公司后续发展困难。剩余未征转的73平方公里集体土地中，31平方公里基本是已建成区，另外42平方公里又处在生态控制线内，发展空间受限。
对全市1000余家股份合作公司的土地做了细致梳理后，《深圳城中村资源大全》发现在4410块未开发土地中，属于集体的有3312块，属于私人的有850块，还有248块属于多业主。而在集体的3312块中，未确权662块，已确权2650块；多业主的248余块中，未确权98块，已确权150块。
因此，未来30年更新改造仍处高潮。
谜团三：有多少更新项目？进度如何？
深圳城中村用地范围内建筑面积约
4.5亿平方米，占全市总建筑面积的43%。其中，居住建筑面积
2.9亿平方米，占全市居住建筑总面积的50%；工业建筑面积
1.4亿平方米，占全市产业用房总量的55%，其他建筑面积0.2亿平方米。
股份合作公司和原住民财富的主要来源，并非每年几十万或几百万的租金收入，而是旧改中动辄一户数千万、上亿的拆赔款（含返还物业）。
资源大全透露目前村里共有2100个改造项目，其中旧改1470个，棚改80个，利益统筹40余个，综合整治510个，推进顺利的不足220，难以推进的1880个。
谜团四：3万亿从何而来？财富差距多大？
官方统计，截止2019年底，全市股份合作公司资产总额在1500亿左右。基于历史遗留问题的原因，这或许是冰山一角。
据民间保守估计，全市集体资产家底不下于
1.5万亿！是官方数据的10倍之多！比如：某村30年来不仅没卖一块地，反而逢低吃进10余块土地，仅一块“地王”市价就逾20亿，但三资清查时该地块仅计价3000万人民币。该公司逾280亿市值资产仅被统计为25亿。
据悉，在三资清查时，由于土地资源采用历史作价法、取得成本入账法，甚至未入账核算等原因，原特区内社区股份公司的总资产一般“缩水”为市值的5%---10%，原特区外一般为10%---20%。
资源大全发布调研数据-----
深圳原住民总资产按市值计算约3万亿元人民币，其中集资占
1.5万亿，含土地市值4000亿，物业市值7000亿，现金约3500亿，对外投资约500亿；
家庭资产约
1.5万亿元人民币，其中含土地市值8000亿，物业市值5000亿，现金约1800亿，对外投资约200亿。
不过，有的村富可敌国，有的村濒临破产。
像怀德市值已逾1000亿，每个股民都能分到
2.5亿元。大冲旧改后每股年分红达50余万。时至今日，大冲旧改还有一户业主拒不签字，开发商还给他留有4000多平米的物业，价值5个亿！
与此形成极端反差的是，全市逾 30 家股份合作公司几乎濒临破产，账上没一分钱，某些公司反而欠了数千万甚至上亿贷款。某村长老泪纵横，苦不堪言：“咱们公司倒退了30年，还不如改革开放前——至少当时没有债务！”
0 2
六副藏宝图，打开深圳城中村四大宝库
如何打开城中村人脉、土地、资金、项目4大宝库？靠6张藏宝图！
第一张是家族图
资源大全系统梳理了深圳56万原住民、1400条村中64个大家族的历史根源、传承秘笈、财富帝国、宗亲关系与风俗文化习惯。让你走读各村历史、风水地理、文化遗产、族谱祠堂，以最柔软的方式，进入这个隐秘的圈子。
在64个大家族中，最有影响力的11个大家族分别是陈氏、黄氏、曾氏、张氏、文氏、麦氏、郑氏、蔡氏、邓氏、潘氏、庄氏，据说这11大家族今天在深圳的后裔多达24万人，成立了391余条村、近400余家股份合作公司，总资产市值或超万亿。
第二张是人脉图
万丈红尘三杯酒，千秋大业一壶茶。资源大全建立了一个深圳顶级社交场。其中包括：
2030位股份合作公司董事长、总经理
9000余位董事，56万原住民、100万海外宗亲
一市十区53街道城市更新、集资管理部门及其他政府机构
深圳超1000家银行支行
3000余家投资机构
1300余家地产公司
2000余家法律税务评估等专业机构
辖区内60万家中小微企业
第三张是土地图
深圳股份合作公司现有确权土地多少？未确权土地多少？已开发土地和未开发土地各有多少？未确权、未开发的症结在哪里？要避免哪些雷，抓住哪些机会？这可能是深圳1300家地产公司虎视眈眈的机密。
对4410块未开发土地，资源大全做了细致梳理和独家研究——
对每块地面积、权属、性质、位置、周边环境、片区规划一一指明，
还结合股份合作公司的年度总收入、总开支、利润、每股分红，
以及主要班子名单、公司核心介绍、村整体规划、历史遗留问题、拟开发项目、开发规划与进度安排、未来规划、重大项目等核心背景予以分析，
相当于做了一个土地尽职调查与可行性开发报告。
第四张是更新图
为什么一个更新长达8-15年？为什么30%的更新项目会烂掉？为什么40%的更新项目会几易其主？为什么会有70%的外来开发商水土不服？
资源大全对2100个改造项目，做了次全身体检——
包括股份合作公司的家族文化、权力结构、村民股民人数、三会治理模式、土地物业状况、经济收入、开支分红，到项目基本条件、历史背景、遗留问题、片区开发与商业布局，以及开发商品牌、实力、风格等等。
第五张是财富图
资源大全对每家股份合作公司的对外投资项目、未来投资规划、投资风险偏好、潜在合作项目细梳慢理，对银行、投资机构是一份宝贵的指南。
第六张是改革图：分享200个成功案例
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四大挑战倒逼改革，1000村长如何驾驶万亿级“航母”？
今天，56万原住民、1380条村，有哪些苦痛与尊严，面临何种生死大考？
一、股份合作公司能存在多久？
10年前，有些专家判断深圳股份合作公司最多还会存活8-10年，认为这种经济组织乃“百足之虫，死而未僵”。最近，某大牌学者掐指一算，说顶多还存在10-20年！
《深圳城中村资源大全》首席研究员陈宏认为：红旗至少还会打50年。陈宏专注研究城中村13年，完成了300余项课题，走访了500余条村。
二、最严峻的挑战在哪？
1）1000村民主宰
1.5万亿财富
宁治千军，不治一村。村长是中国最高难，也是最高危的职业。
现实中，深圳股份合作公司的万亿资产是由1000余名昔日的“村民”（今天的董事长，或者董事长加总经理）主宰的。这个高中生学历达70%、习惯封闭的群体，如何驾驶几十亿、几百亿的财富航母？
调查发现，全市1000家股份合作公司的9000余名“三会”人员中，普遍学历不高，某区大专及以上文化程度的仅占5%，高中文化程度占25%，初中及小学文化的占70%。
某专家评估，股份合作公司万亿资产最近5年因经营投资不善，跑、冒、漏严重，相当于“蒸发了28%”，估计达4000亿。
一个开天眼，洞见未来，有领袖能力，具企业家精神的村长至少价值5栋楼！比如怀德的董事长！
40年来，怀德通过与其他土地所有者合作等方式取得土地600多亩，目前还有100多万平方米的待开发用地，现有可开发土地估值已从前几年的20亿元变为300多亿元以上。如果没有潘灿森绝不卖地的远见，抵制并说服股民不要吃光用尽的超强领导力，不拘于一城一池的大格局，怀德岂有今天的千亿奇迹？！
2）20万新生代、6万“农转非”挑战公司治理体系
20万新生代村民和合作股股东的比例接近1:1，如不能推动股权改革，恐成为公司稳定与发展的定时炸弹。
6万原村籍的“农转非”讨要股份，一着不慎，也会万劫不复。
此外，公司人才断层，如何“换血”、“输血”势必是一大考验。而从“子弟兵”到“兄弟连”，再到全球延揽贤才，只有走出这三步棋才能抵抗和战胜股份合作公司的“组织黑洞”。
3）物业租赁一统天下，万亿资产僵卧如何杀出一条血路
万亿资产如何杀出一条血路？从深圳10个区来看，每个区至少有2-3家股份公司正以前所未有的玩法，加速转型升级。
但大雾当道，也有一些探路者迷失了。某村收购一家国有基金公司，不到一年5000万元打了水漂；但摔倒一次，岂能成为一躺了事的理由？交了学费，更要坚定信念大步向前。这是一次无法回避但最终开天辟地的新长征！
4）政企社企不分，吞噬公司15%--30%年收入
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未来10年，红旗到底该怎么打？
数年前，莲塘村86岁的老书记万仲英，嘶哑着说：“中国改革开放应该要给深圳56万原住民立一块碑啊！当年，哪一条路不是冒着杀头、撤职、蹲大狱的生死危险杀出来的？”
假使没有原住民，深圳又将怎样？------
1、将没有数千年的历史文化，无根可依。
2、40年来，几百万--1000万外来建设者在哪吃在哪住在哪玩在哪娱乐？是谁提供？
3、是谁把自己的祖坟、祠堂、河流、鱼塘、稻田都贡献出来，推动深圳高速发展？
4、是谁在默默保障数百万底层的稳定有序运行？
5、建设粤港澳大湾区，能少的了海内外150余万深圳原住民宗亲和数万亿财富支持？
这个无厘头的假设，或许正折射了原住民的主动牺牲、巨大贡献与特殊价值。
历经30年的高歌猛进，深圳城中村告别了淘金时代，步入了粤港澳大湾区时代。当下遇到的困难是，地没了，钱多了，人心散了，队伍不好带了。未来10年，红旗到底怎么打？
一个总方向：
1）三化至上。以法制化、市场化、公司化为改革总体方向，逐步建立具有深圳特色、符合股份合作公司实际的现代企业制度。
2）发展为纲。充分意识股份合作公司的复杂性、多样性、特殊性，不搞一刀切，用发展解决现实问题。
3）现实为本。不要好高骛远一蹴而就；不要拿国企、外企、优秀的现代企业对比；不搞书生治村、专家治村、政府治村。必须回归村长治村、法制治村、市场治村、公司治村。
三条路线保障：
1）永远跟党走：毛主席叫我革命我革命，邓爷爷叫我赚钱我赚钱。
2）永远跟深圳走：绑定深圳，一手抓土地物业，一手抓财富管理，这个基本路线要管50年。
3）永远跟血脉走：一支同心同德、同行同力的子弟兵，才扛的起血脉传承、基业永固的大旗。
行文结束之际，突然想起李灏老书记数年前接受采访时，再三强调的一句叮嘱、三个遗憾：
一句叮嘱是：“原住民不开放，等于没解放！打破股权封闭，子孙后代才能脱掉枷锁走向世界！”
三个遗憾是：
“用二三十亿的资本，几百个农村股份企业入股，请原中国人民银行行长周小川做行长，让南岭村张育彪牵头，打造原住民的招商银行。但张育彪给我写了一封信说搞不了，最后没做成。”
“我还想做一个城中村投资公司，就想坂田董事长刘日新当那个组长，搞得像深投控一样。”
“还搞一个类似万科这样的房地产的公司，我想找下沙的黄英超来带领它，从事城中村开发，慢慢把一批人培养起来。”
打造城中村版的万科、招商银行、深投控，因缺乏远见而错失----你永远也赚不到超过你认知之外的钱！
但老书记的这一句叮嘱、三个遗憾，如醒世警钟敲击着56万原住民的心弦，指引着股份合作公司下一个10年的红旗到底该怎么打！
我们坚信：56万原住民、1017条村，有着无限的可能性！
站到山顶看世界，必能从千丘万壑中找到突围之路！
【深圳热盘系列】
2020，买房看这些就够了
@光明热盘
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@南山热盘
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